Trasferimenti immobiliari: la pratica notarile, l'occhio del giudice

Da anni la Fondazione Italiana del Notariato e la Scuola Superiore della Magistratura organizzano un corso di approfondimento su tematiche di comune interesse, con il dichiarato fine di sviluppare, attraverso lo scambio delle reciproche esperienze, soluzioni operative condivise.

 

Dopo avere affrontato le problematiche legate alla volontaria giurisdizione, al mondo delle fragilità ed alla materia successoria, questo anno l’attenzione sarà focalizzata sulla disciplina dei trasferimenti immobiliari, avuto particolare riguardo, tra l’altro: 1) agli immobili da costruire (cfr. Cass. n. 497/2021 e Cass. n. 19510/2020), in uno alle relative tutele "speciali”; 2) alle interferenze tra la normativa urbanistico-edilizia e gli atti di trasferimento della proprietà (cfr. Cass., sez. un., 8230/2019, Cass. n. 879/2018 e Cass. n. 27599/2023); 3) alla compravendita di beni di interesse culturale o sottoposti a vincolo di interesse artistico o storico (Cass. n. 40179/2021).

 

Uno spazio sarà, inoltre, riservato alla pubblicità degli atti di trasferimento immobiliare e di costituzione di diritti reali parziari agli stessi inerenti, avuto riguardo, in particolare, alle modalità di opponibilità della servitù costituita contestualmente alla vendita di un immobile, a favore di questo ed a carico di altro immobile di proprietà del venditore (cfr. Cass. n. 28694/2023, Cass. n. 16853/2019).

 

La materia presenta un elevato tasso di tecnicismo, in alcuni casi trattandosi di tipologie di compravendita regolate da una disciplina speciale, in altri implicando la conoscenza di discipline e materie di non sempre facile padronanza: così è, ad esempio, per il caso degli immobili da costruire, la cui circolazione impone, a mente del d.lgs. n. 122/2005 e succ. mod., la conformazione delle parti a schemi negoziali predeterminati dal legislatore, oltre a garanzie in favore dell’acquirente; così è da dirsi per le dichiarazioni di conformità richieste al venditore e per la "lettura” delle note di trascrizione.

Discorso a parte merita, poi, la complessa disciplina della vendita dei "beni culturali”, regolata dal d.lgs. n. 42/2004, in cui si intrecciano – quasi inestricabilmente – profili civilistici, penalistici e di diritto amministrativo e rispetto ai quali resta (ancora) vivace la discussione circa la operatività dell’usucapione, quale modo di acquisto della proprietà relativamente a beni di proprietà pubblica che non siano stati, tuttavia, formalmente assoggettati a vincolo culturale (Cass. n. 28792/2023).

 

Un approfondimento sarà, inoltre, dedicato alle responsabilità del notaio per le patologie che dovessero colpire gli atti di compravendita rogati.